經濟觀察網 記者 田國寶 李恒是黑龍江省綏化市恒大觀瀾府二期的一名業主，與多數爛尾樓業主相比，他是幸運的，恒大觀瀾府是綏化市重點保交付項目，在2023年10月底，他和其他業主拿到了房子的鑰匙。

不過，交鑰匙時，恒大觀瀾府二期還未竣工，項目建設時斷時續，至今仍沒有完工，無法辦理竣工驗收備案。2024年12月27日，李恒告訴經濟觀察報，包括他在內，至今大部分業主無法辦理網簽。

2021年四季度中國恒大（3333.HK）出險時，綏化恒大觀瀾府項目已經停工。彼時，綏化市成立處置恒大地產項目逾期交付爛尾風險工作專班辦公室（下稱“專班”），將項目后續建設工程委托給“李慧英項目部”。2022年5月，項目復工。

對于恒大觀瀾府無法完工及辦理竣工驗收備案的原因，一位接近項目建設的人士告訴經濟觀察報，一方面因部分施工班組被拖欠工程款拒絕施工；另一方面因更換監理單位沒有交接資料，導致建設手續缺失。

該人士說，綏化恒大觀瀾府項目保交付資金較為充足，完全可以覆蓋項目保交付后續建設所需資金。對于土建、水暖、消防等領域發生的拖欠工程款情況，他也不清楚具體原因。

對恒大觀瀾府二期無法竣工驗收備案、無法辦理網簽及保交付資金去向等問題，2024年12月26日，經濟觀察報向綏化市住建局發送采訪提綱，截稿前未獲回復；恒大觀瀾府項目施工負責人李慧英稱，她正在住院，無法接受采訪。

交鑰匙

綏化恒大觀瀾府項目分兩期，一期于2020年6月拿地，總建筑面積17萬平方米，共有30棟樓1126套房子。截至2021年底，累計預售了1094套，樓房總體形象進度已完成77%，地庫完成69.4%。

二期于2021年4月拿地，總建筑面積10.11萬平方米，共有17棟樓738套房子。截至2021年底，累計預售了364套，樓房總體形象進度已完成52%，地庫完成80%。

2021年底以來，綏化市恒大專班先后制定了《綏化恒大項目風險處置工程方案》《綏化市恒大項目“三保”工作方案》等一系列措施。按照保交付方案，一期項目于2022年10月底交付，二期項目于2023年10月底交付。

綏化恒大觀瀾府項目的原總包單位為黑龍江省海順建設集團有限公司（下稱“海順建設”）。海順建設為恒大地產在建設工程領域的主要合作伙伴，承建黑龍江省內多個恒大地產開發的項目。

綏化恒大觀瀾府被列入重點保交付項目后，名義上的建設單位和施工單位不變，具體施工負責人為綏化市人和房地產開發有限公司（下稱“人和地產”）的法人李慧英，并設立“綏化恒大觀瀾府首期及二期項目李慧英項目部”。

據項目土建分包班組負責人魏慶蘭介紹，李慧英項目部在保交付過程中，土建部分借用海順建設的資質，海順建設收取5%的管理費；其他配套設施工程借用黑龍江營佳建筑安裝工程有限公司的資質。

據海順建設相關負責人介紹，2022年5月，李慧英項目部及分包班組進場時，一度遭到恒大地產和海順建設的抵制，最終通過強行進場方式入駐項目。到2022年5月底，綏化恒大觀瀾府項目實現“全面復工復產”。

2023年4月，綏化觀瀾府項目一期交付，比計劃交付時間晚近半年。

與一期相比，二期項目更為復雜。二期項目共計738套房子，有158套抵頂海順建設的工程款，保交付前共預售了206套，剩余房源大部分抵頂李慧英項目部及分包班組的工程款，并由他們出售給購房者。

上述接近項目建設的人士告訴經濟觀察報，按照規定，項目完成竣工驗收備案后才能交付。但由于二期還沒有完工，而且涉及監理、農民工工資保證金、稅費、工程款等問題，無法竣工驗收備案，所以不具備交付條件。

2023年9月，在業主不斷上訪的壓力下，綏化恒大觀瀾府二期將部分鑰匙交給了業主。過程中，恒大及海順建設一度進行阻止，但沒有奏效。

李恒說，二期項目交鑰匙時，形象主體工程基本完成了，但室內部分及相關設施沒有完工，地庫還是“水簾洞”，電梯經常困住人，但有部分業主開始裝修，并在裝修好后入住。此后，施工進展時斷時續，直到2024年12月中旬地庫才投入使用。

截至目前，項目交鑰匙已經一年多時間，綏化恒大觀瀾府二期大部分樓層的樓梯間處于毛坯狀態，部分樓層生活配套間沒有安裝設備；部分樓棟的地庫單元入戶門未安裝，地庫內還有多處設施有待完善。

此外，綏化恒大觀瀾府二期大部分預售房源沒有辦理網簽。

保交付

按照黑龍江省政府關于制定恒大項目“一示意案”“一樓一策”工作方案的要求，2021年12月3日，綏化市恒大專班組織有關部門研究項目資金籌集及項目建設問題，出具了由綏化市住建局代章的保交付方案。

保交付方案顯示，綏化恒大觀瀾府一期剩余精裝修、園建、配套等達到交付條件共需資金3.77億元，經過專班與恒大地產及海順建設溝通協商，計劃用項目部分現金及剩余房屋等資產保交樓。

綏化恒大觀瀾府項目二期剩余工程共需資金2.24億元。項目剩余資產除了用于一期保交付外，還剩余價值6186萬元的資產及現金，尚有1.6億元資金缺口。

根據保交付方案，綏化恒大專班計劃利用恒大原協議地塊，協調恒大與其他開發商合作，產生利潤彌補二期保交付資金缺口；或利用其他待開發項目協同其他開發商與恒大達成墊資協議，完成二期保交付。

2022年4月26日，綏化專班再次出臺保交樓、保民生和保穩定的“三保”工作方案，明確由海順建設與當地有資金墊付能力的施工單位簽訂分包施工合同，采取房屋抵頂形式支付工程款；園建和裝修等工程由當地城投公司完成。

經過專班與恒大地產協商，綏化恒大觀瀾府項目保交付按照“掛老賬、付新賬、算總賬”的原則，明確前期各類工程債務、融資性債務及欠繳的各類款項與后期工程所需資金進行切割。前期欠款由恒大集團償還，剩余資產全部用于后續工程建設。

具體安排為：

第一，按照20%現金、80%房屋比例支付總包單位3億元工程款；第二，用觀瀾府項目價值2000萬元剩余房產及齊齊哈爾恒大1.75億元剩余資產支付裝修和園建工程款；第三，按照20%現金、80%房產比例支付3950萬元電梯及門窗貨款；第四，用銷售未回款及剩余部分房屋共計7300萬元，支付水電氣等配套設施及其他工程費用。

綏化恒大觀瀾府剩余資產處置，按照毛坯住宅5800元/平方米、精裝住宅6800元/平方米、商服7000元/平方米、車位8.5萬元/個作價抵頂后續建設工程款項。

海順建設相關負責人介紹，由于現金部分比例太低，海順建設無法接下項目，最終項目交給李慧英項目部。抵頂給李慧英項目部工程款的房源，均以人和地產名義對外銷售；再交由海順建設上報至恒大地產換取購房合同、辦理網簽。

2022年5月，即“三保”方案出臺一個月后，綏化恒大觀瀾府項目復工。

資金去向

根據保交付方案和“三保”方案，綏化恒大觀瀾府保交付共需資金6億元左右。項目保交付資金主要來源有三個方面：

第一，綏化恒大觀瀾府項目剩余資產和現金合計4.6億元。包括項目預售監管資金5792萬元，未開發土地退回土地出讓金4004萬元，項目預售房源按揭貸款未回款4140萬元，剩余住宅和商服合計2.9億元，205個車位1600萬元，綜合樓1750萬元。

第二，綏化市城投公司向農業發展銀行貸款1億元作為項目保交付資金。

第三，綏化市城投公司回購雙鴨山恒大酒店項目的款項。該項交易款項具體數額不明，上述接近項目建設的人士判斷在1.2億元以上。

綜上，用于綏化恒大觀瀾府項目保交付的資金總額超過6.8億元，其中現金在3.6億元左右，資產抵頂工程款在3.2億元左右，足以覆蓋項目后續建設所需的6億元。

根據海順建設和李慧英項目部出具的情況說明，項目土建工程款在2.75億元左右，消防工程在1460萬元左右，門窗貨款1900萬元，園林建設1700萬元，水電暖、電梯及人防等在4300萬元左右。減去沒有支付的園林建設，實際支出在3.5億元左右。

此外，綏化恒大觀瀾府項目按照精裝修預售，保交付階段，除了90多戶業主要求精裝修外，剩余要求毛坯交付的業主，綏化恒大專班按照700元/平方米退還精裝費用。上述接近項目建設的人士測算，退還裝修費用預計在9000萬元到1億元。

兩項合計共計4.5億元左右，與6.8億元保交付資金及6億元保交付預算均有不小差距。在這種情況下，綏化恒大觀瀾府項目保交樓過程中為何還會出現停工、拖欠工程款和上報產值進展緩慢等情況？

土建分包班組負責人魏慶蘭告訴經濟觀察報，其負責施工的土建和水暖等工程，尚有1300萬元沒有結算支付；此外，經濟觀察報向多方證實，項目園林建設工程款有1700萬元沒有支付。

由李慧英項目部出具、由人和地產蓋章的情況說明稱，李慧英項目部施工工程造價為2.84億元，綏化恒大專班已支付房源和現金工程款2.65億元，尚欠工程款1934萬元，無力支付剩余魏慶蘭工程款，請求綏化市住建局恒大專班級第三方支付。

根據海順建設與李慧英項目部簽訂的協議，項目工程款需要轉入海順建設指定賬戶，由海順建設統一監管，李慧英項目部不得以任何名義和方式從建設單位直接收取工程款，以房抵工程款也必須經海順建設辦理相關手續。

海順建設相關負責人介紹，在實際支付工程款過程中，除了甲供材料外，只有部分款項通過海順建設接收和支付，大部分現金及抵頂房產由李慧英項目部直接接收和支付給施工單位，沒有經過海順建設。

目前，由于稅費、監理、拖欠工程款等相關問題，綏化恒大觀瀾府二期建設工程大部分產值沒有上報至海順建設，無法完成工程結算。如果沒有結算產值，即便是項目全部完工，也無法竣工驗收備案。

拖欠工程款是因為綏化市恒大專班沒有足額支付工程款給李慧英項目部？還是已經支付，但李慧英項目沒有支付給分包商？對相關問題，綏化市住建局及李慧英均沒有給出答案。

（應受訪者要求，李恒為化名）