在剛剛過去的2024年，法拍房市場出現顯著變化。

中指研究院最新發布數據顯示，2024年全國各類法拍房掛拍量累計達76.8萬套，成交17.6萬套，總成交金額達3308億元，成交金額較2023年微降約6.7%。

其中，法拍住宅成交11.7萬套，按拍次成交率為18.4%，較2023年略有下滑；按拍品清倉率為31.4%，較2023年30.3%的清倉率略有提升；成交金額為1635.9億元，同比減少1.9%；成交均價9128元/平方米，同比下降1.1%。

《每日經濟新聞》記者注意到，從拍賣階段的成交情況看，二拍成交占比繼續提升。2024年法拍住宅二拍成交占比為51.3%，較2023年提升5.4個百分點。此外，隨著最高法明確嚴禁在拍賣公告中聲明“不負責騰退”，為法拍市場注入諸多利好因素，從單月法拍的成交情況看，2024年12月的法拍房成交出現“翹尾”行情。

“當前法拍房評估定價主要錨定周邊市場商品房價格，2024年房價整體下行，法拍房市場評估定價因此受到影響。同時，購房人群關注到整體房價下行趨勢，對購買預期隨之降低，供需兩端對去年成交金額收窄微降構成直接影響。”

中指研究院高級分析師張曉飛1月9日通過微信接受每經記者采訪時表示，區域市場分化（各能級城市壓力）和拍賣階段變化（二拍占比增加）也對成交金額產生了影響。“未來，隨著政策效果的逐步顯現和市場透明度的提升，法拍房市場有望逐步回暖，但區域分化和價格下行壓力仍將是主要挑戰。”

住宅二拍成交占比升至51.3%

法拍房的成交情況不僅與城市能級相關，也與法拍的不同階段有較大關聯。

整體來看，在高能級城市的法拍成交活躍度要遠高于三四線城市。中指研究院數據顯示，各能級城市中，2024年一線城市法拍住宅成交均價高達44752元/平方米，遠超三四線城市的5094元/平方米，高能級城市房價優勢突出。

清倉率亦是一線城市領先，如上海和杭州的法拍住宅清倉率分別達到73.6%和76.7%。三四線城市的法拍住宅清倉率相對較低，反映出高能級城市法拍房市場更為活躍。

而相對來說，低能級城市法拍住宅市場面臨較大壓力，成交均價低迷，清倉率不高，市場活躍度欠佳。不過，部分城市如臺州、中山表現相對亮眼，但整體去庫存壓力依然較大。

具體來看，在各能級城市中，2024年一線城市成交法拍住宅房源6994套，占比達60%；成交總金額462.1億元，占比達28.2%，成交均價44752元/平方米。二線城市全年成交法拍住宅房源45997套，成交總金額638.1億元，成交均價10015元/平方米；三四線城市成交法拍住宅房源63871套，成交總金額536.2億元，成交均價5094元/平方米。

此外，不同拍賣階段的成交情況也發生了顯著變化，二拍占比顯著增加。

根據相關規則，各類拍品拍次中，可分為一拍、二拍、變賣、重新掛拍等情況，其中一拍流拍結束后需進行二次掛拍，二拍流拍情況下需在申請執行人確認后進行變賣。其中一拍起拍折價率（起拍折價率=掛拍價/評估價）在70%—100%之間；二拍起拍價率為一拍起拍價的80%。

據中指研究院數據，2024年法拍房交易各拍次中一拍成交6.6萬套，在各拍次中占比37.3%，較上一年同期減少約5.5個百分點；二拍成交8.4萬套，在各拍次中占比47.7%，較2023年同期擴大約5.3個百分點。

其中，法拍住宅成交11.7萬套，各拍賣階段中一拍成交4.4萬套，在各拍次中占比38%，較上一年同期減少約6.1個百分點；二拍成交6.0萬套，各拍賣階段中占比51.3%，較2023年同期提升約5.4個百分點。

“競買人更傾向于等待二拍，因為二拍起拍價通常為一拍的80%，價格更低，吸引力更大，反映了購房人群對價格敏感度高。而房價走勢的不確定性，反映出市場觀望情緒濃厚以及法拍房市場風險意識增強的心理變化。”張曉飛分析指出。

年末成交現“翹尾”行情

雖然2024年法拍房成交金額有所下滑，但在年底卻出現“翹尾”行情。

克而瑞數據顯示，2024年12月，法拍房市場供應端新增掛拍3.6萬套，環比下降9%，回落至年內均線附近；法拍房成交6040套，環比增長25%，達到年內第二高點。

每經記者注意到，2024年11月20日，最高人民法院發布《關于進一步規范網絡司法拍賣工作的指導意見》，明確法拍房必須明示瑕疵，摒棄模糊表述，諸如“占有不明”“他人占用”等詞匯不得在拍賣公告中出現。對于“帶租賃權”或“帶居住權”拍賣的情況，要求詳細披露占有使用詳情、租金、期限及權利人信息等關鍵內容，讓競買人能全方位了解房產狀況。同時，強化騰退交付力度，執行法院除法定事由外，要扛起騰退交付的責任，嚴禁甩鍋式的“不負責騰退”聲明。

究其原因，中指研究院分析指出，最高法指導意見的實施，提升了法拍房的透明度和公信力，優化了交付流程；同時，財政部和稅務總局調整契稅稅率，降低了房屋交易成本。此外，多地政府還通過專項債收購法拍房用于保障性住房。

從各地情況來看，2024年廣東、四川、江蘇、河南等省份法拍房掛拍量位列前位。其中，廣東和江蘇的法拍房掛拍量較2023年分別增加1.2萬套和0.7萬套；四川和河南的法拍房掛拍量較2023年分別減少0.5萬套和0.4萬套。此外，法拍房市場規模前10的省（自治區、直轄市）中成交量均較上一年增加。

從各城市的法拍情況看，重慶、鄭州、昆明新增掛拍量超千套，其中昆明新增掛拍套數環比激增35%，遵義更是出現大幅增長，12月掛拍754套，環比增長135%，新增掛拍房源來源各異。一線城市除廣州新增掛拍法拍房365套、環比增加14%外，北京、上海、深圳新增掛拍法拍房套數均環比回落。

“在中央穩樓市政策的持續全面推進，以及地方促需求、去庫存舉措的帶動下，行業庫存指標有望持續向好，購房者信心也在持續回升，預計2025年初法拍房成交率將位于近年高位，并持續緩慢上行。”

克而瑞分析指出：“交易量方面，若2025年房地產市場可如期筑底，并助力全國經濟進入發展新周期，隨著相關債務糾紛的減少，2025年法拍房掛拍量規模也將迎來階段性的觸頂。”

來源：每日經濟新聞

作者：陳榮浩