經濟觀察網 記者 田國寶 1月13日，湖州市南太湖管委會與中國金茂（00817.HK）全資附屬公司湖州東茂置業有限公司（下稱“東茂置業”）簽訂土地收儲協議，收儲東茂名下14.73萬平方米閑置土地，收儲價為7.81億元。

此次湖州明確，將在簽訂協議后的半年內以現金支付給東茂置業。此前，廣州、武漢等城市在向開發商收儲存量閑置土地時，多數以土地置換或規劃調整為目的，并未涉及現金交易。

一位開發商認為，湖州市能拿出真金白銀收儲開發商的閑置土地，這一行為值得肯定。金茂獲得湖州的支持，未來可能會加大對湖州的投資。

2021年12月21日，金茂以14.86億元拿下湖州濱湖東單元五幅土地，總建筑面積40.9萬平方米。招拍掛信息顯示，該地塊為限競房項目，商品住宅限價為1.78萬元/平方米，同時要求配建一所占地6100平方米的幼兒園及一座1000平方米的公交站。

按照規劃，五個地塊總稱為金茂南太湖未來之窗綜合體項目，其中，06A地塊、07A地塊、09A地塊以住宅為主，08B地塊和08E地塊以商辦為主，包括零售商業、餐飲、娛樂、旅館、商務金融、教育以及居住等多種用途。

07A地塊是截至目前唯一開發的地塊，2022年8月地塊正式開工，2022年11月，07A地塊建成的東云府住宅項目銷售。2024年3月，東云府項目最后一批108套房源取得預售許可證；2024年12月，項目完成竣工驗收備案。

08B地塊和08E地塊以商辦為主，建筑面積合計19.9萬平方米。2022年，相關規劃指標一度對外公示，并啟動施工圖紙設計招標，但后續進展有限。06A地塊和09A地塊以住宅為主，建筑面積合計11.28萬平方米，一直未動工。

金茂在湖州拿下五幅土地的成本是8264.88元/平方米，剔除已經開發的07A地塊，剩余四幅土地被湖州南太湖管委會收儲的單價為5302.01元/平方米。粗略估算，收儲價格為原拿地價的七折左右。

對金茂來說，雖然土地被收儲帶來一定損失，但07A地塊多數面積為住宅，在一定程度上可以彌補損失。

金茂在南太湖未來之窗項目的投入包括14.86億元的土地購置費用以及07A地塊2.39億元的建安成本，兩項合計17.25億元，此外還有其他建設成本、行政管理費用、營銷費用以及財務費用等。

預售信息顯示，東云府項目的建筑面積為6.78萬平方米，預售均價為1.46萬元/平方米，貨值在10億元左右，四幅土地被南太湖管委會收儲的金額為7.81億元，總計約17.81億元。

綜合來看，金茂通過東云府項目銷售及土地被收儲帶來的收入，即便是無法完全覆蓋原始投入，但也不會有太大損失。中國金茂在公告中表示，4幅土地被收儲預計虧損83萬元。

上述開發商說，專項債收儲存量閑置土地政策有兩個主要目標：一是通過收儲房企未開發土地，緩解其流動性壓力；二是利用金融手段調節土地市場，實現供需動態平衡。

他認為，湖州南太湖管委會與金茂能夠達成收儲協議，說明收儲價格對金茂來說是可接受的。在當前土地價格和房價雙雙承壓的背景下，房企持有的閑置資產通過合理價格變現，而且可以獲得現金，可以有效緩解流動性。

另一位房企人士告訴經濟觀察網，專項債收儲存量閑置土地的最大難題在于收儲價格。由于土地市場下行，多數城市給出的收儲價格只有原始拿地價的三折，無法覆蓋土地原有融資，雖然房企希望將土地變現，但無力解除土地的抵押。

在他看來，即便是沒有融資抵押的土地，如果收儲價格過低，房企也不愿被收儲。比如，土地抵押獲得的融資金額高于收儲金額，房企更愿意通過抵押融資變現。他認為，湖州收儲實踐的借鑒意義在于價格合理和以現金支付。