“虹口區本身面積不大，內環內發展都很成熟，能擠出一宗宅地已經不容易了，居然還是地鐵站‘零距離’地塊，很難想象這宗宅地利好到什么程度。”1月14日，上海中原地產市場分析師盧文曦接受《每日經濟新聞》記者采訪時說。

近日，上海市土地交易市場發布上海2025年一批次地塊詳情，4宗地塊分別位于浦東新區、虹口區、松江區、奉賢區，總規劃建筑面積227161.78平方米，總起始價119.24億元，將于2月20日起舉行現場交易會。

其中，一宗藏身虹口頂流住宅區的高密度宅地，有望成為2025年第一個隱藏款豪宅。

高密度豪宅包圍圈

每經記者在走訪中發現，地塊圍墻之外即地鐵10號線郵電新村站出口，東側曲陽南路對面是由瑞安房地產成片開發的瑞虹新城。

目前緊鄰地塊的瑞虹新城臻庭2022年初開盤，均價近12萬元/平方米，暫無二手房在售；旁邊瑞虹新城璟庭建成已有10年，2024年12月成交均價約12.3萬元/平方米。

從規模來看，該宗地塊土地出讓面積1.9萬平方米，規劃建筑面積7.63萬平方米，建筑限高100米。地塊起始價648635萬元，折合起始樓面價85001元/平方米。

該宗地塊容積率3.95，在當下市場已屬罕見，但在高層住宅林立的瑞虹板塊并不意外。

根據上海虹口嘉興社區C080302單元控制性詳細規劃局部調整圖則，hk329-11地塊為R3居住用地，須配建公共設施1400平方米、商業面積500平方米，無配建保障房要求。對于開發企業而言，想象空間不小。

盧文曦分析，橫向比較市場上一些技術指標，市中心地塊，按照現在的開盤節奏，2.5萬～3萬平方米級別的項目也可以分三次開盤。這宗地塊近8萬平方米，還是有一定規模的。

另一方面，這一地塊從未來產品結構看，會給初次改善一族不少“上車”機會。據中指研究院整理，該地塊規定了中小套型住宅建面不得低于總住宅建面40%，計29763.8平方米，即使按照120平方米的高層中小套型面積標準，也能推出248套房源。

“開盤再貴都正常”

不僅如此，這一地塊最大的吸引力在于，隔壁瑞虹新城超過25年的深耕，從市井老街到城市綜合體，區域內已經擁有超過10期各類住宅和商業綜合體，星星堂、月亮灣、太陽宮，被戲稱為“擁有整個太陽系”的板塊。此外，尚外附小幼兒園、民辦宏星小學、華東師大一附中初中等教育資源緊鄰，駕車4公里到達外灘，地理位置極為優越。

如前所述，該地塊起始價648635萬元，折合起始樓面價85001元/平方米，按照上海土拍新規，如果溢價率觸頂，加上裝修標準，開發商拿地成本價很可能超過12萬元/平方米。此外，項目住宅裝修標準不低于4000元/平方米（競指標起始值），完全有望做成區域內新標桿。

對比上一輪土拍中的徐匯龍華地塊，當時起始樓面價90008元/平方米，但地塊周邊配套一般，商業不成熟，暫時缺乏高端居住氛圍，但仍然被宸嘉發展經過101輪競價、溢價率40%拿下。

在這樣的背景下，如果地塊被擅長高端項目運營的開發商競得，未來項目開盤價格是否會沖上15萬元/平方米？

“15萬～16萬元/平方米也算是正常價，2024年徐匯龍華宅地在內環以外，樓板價也到12萬元/平方米了，現在這塊地是虹口區內環內，非常接近市中心，開盤再貴我覺得都正常。”盧文曦說。

來源：每日經濟新聞

作者：包晶晶