近日，多家商業(yè)地產(chǎn)機構(gòu)發(fā)布2024年第四季度及全年報告。數(shù)據(jù)顯示，2024年上海辦公樓市場需求平穩(wěn)修復(fù)，雖然租金持續(xù)承壓，但優(yōu)惠政策帶動升級需求，市場主體也更為多元。

“盡管面臨供應(yīng)增加的壓力，政策支持有望為市場復(fù)蘇提供動力。”世邦魏理仕中國區(qū)顧問及交易服務(wù)部|辦公樓負責人張越表示，“在宏觀層面，上海市政府工作會議提出的更加寬松的貨幣和經(jīng)濟政策預(yù)計將為2025年寫字樓市場帶來積極影響。這些政策通過降低企業(yè)成本、增強市場信心和促進經(jīng)濟活動，將直接推動寫字樓市場的需求和發(fā)展。”

業(yè)主方提供優(yōu)惠政策帶動搬遷升級需求

從全年的數(shù)據(jù)來看，來自CBRE世邦魏理仕的數(shù)據(jù)顯示，2024年上海寫字樓市場共錄得12個新增供應(yīng)，共計79.4萬平方米，同比下降28.2%。從供應(yīng)區(qū)域來看，主要布局在淮海中路、徐匯濱江、浦東世博、世紀大道和五角場等市場。

來自仲量聯(lián)行的數(shù)據(jù)顯示，2024年上海辦公樓凈吸納量錄得47.6萬平方米。其中第四季度中央商務(wù)區(qū)凈吸納量上升至約7.88萬平方米，非中央商務(wù)區(qū)凈吸納量錄得約7.07萬平方米。甲乙級項目之間的租金價差逐漸縮小，吸引不同行業(yè)的租戶調(diào)整優(yōu)化其租賃策略。

CBRE的數(shù)據(jù)顯示，2024年全市租金報價同比下降6.8%，有效租金同比下降8.9%。總體來看，續(xù)租比例上升，同時縮租現(xiàn)象增多，導(dǎo)致需求動力不足。在一些競爭壓力較大的子市場，業(yè)主不得不采取更靈活和激進的租賃策略，從而推動租金進一步下行。

租金下降以及業(yè)主方提供的更多優(yōu)惠政策繼續(xù)帶動升級需求。

仲量聯(lián)行數(shù)據(jù)統(tǒng)計，2024年上海甲級辦公樓搬遷類租賃成交中，升級型需求占比達到74%。在2024年的升級型需求中，有76%的租戶選擇升級至2020年及之后竣工的項目，然而該部分項目僅占上海甲級辦公樓市場總存量的29%。

仲量聯(lián)行上海商業(yè)地產(chǎn)部資深董事兼華東區(qū)零售地產(chǎn)部總監(jiān)黃臻認為，續(xù)租仍是當前部分租戶的首選租賃策略，但租金下行以及新竣工項目、高品質(zhì)成熟項目的入市，為租戶提供了搬遷升級辦公空間的機會。

“租金下降的同時帶動中央商務(wù)區(qū)和非中央商務(wù)區(qū)內(nèi)的成本驅(qū)動型需求，部分大面積租戶獲得有利的租約條款升級至新的辦公空間。”仲量聯(lián)行上海商業(yè)地產(chǎn)部資深董事王岳表示。

行業(yè)需求方面，多元行業(yè)構(gòu)成了市場主體。仲聯(lián)量行的數(shù)據(jù)顯示，來自金融服務(wù)、專業(yè)服務(wù)、科技互聯(lián)網(wǎng)和制造貿(mào)易等傳統(tǒng)行業(yè)占據(jù)需求七成以上。而據(jù)CBRE的報告，金融業(yè)以18.0%的占比位列全年首位，其中投資管理、保險和證券是全年租賃活躍度最高的三大子行業(yè)；TMT行業(yè)需求同比回升，占比16.0%；消費品制造業(yè)需求也占16.0%。

潮玩、二次元和寵物賽道正迎來新機遇

在零售物業(yè)市場，CBRE的報告顯示，2024年市場消費需求趨于保守，但餐飲品類整體表現(xiàn)堅挺，依舊為主力需求，占比39%，以中餐、飲品和烘焙點心等細分品類布點活躍。

仲量聯(lián)行的數(shù)據(jù)顯示，2024年第四季度上海全市整體凈吸納量達到近15.7萬平方米；全年凈吸納量為45.1萬平方米，較2023年有所減緩。

租金方面，CBRE的報告顯示，全市購物中心首層租金持續(xù)向下調(diào)整，全年同比下滑0.9%，報每天每平方米人民幣32.4元。

仲量聯(lián)行的報告指出，展望2025年，上海將迎來11個新項目入市，市場整體入駐率和租金面臨挑戰(zhàn)，項目表現(xiàn)分化可能加劇。不過，黃臻表示，隨著消費者對情感體驗和性價比的追求增強，潮玩、二次元和寵物賽道正迎來新機遇；同時，隨著人們加大對健康養(yǎng)生的關(guān)注，預(yù)計運動健康、美容SPA類品牌也會保持拓店積極性。“未來，零售空間不僅僅是一個交易場所，更要成為一個能提供獨特體驗和情感連接的平臺，市場參與者需要多維度共同思考，為消費者提供更加個性化、高品質(zhì)、有情緒價值的服務(wù)。”黃臻認為。

2024年投資市場交易筆數(shù)創(chuàng)歷史新高

投資市場方面，CBRE的報告顯示，2024年上海物業(yè)投資市場共錄得119筆交易，為有史以來最高水平，交易總額625.4億元，同比下降24.2%。年內(nèi)買家類型經(jīng)歷重構(gòu)，市場投資意向相對穩(wěn)定，投資型交易金額占比超過六成，但單筆交易規(guī)模縮減明顯，10億元以下交易占比達82.6%。

標的物業(yè)類型方面，按交易筆數(shù)統(tǒng)計，辦公樓交易占比錄得連續(xù)三年下滑，但仍占據(jù)半壁江山。自用型交易累計貢獻64%的交易金額，其中超過三分之一來自金融機構(gòu)買家，交易標的主要集中于泛陸家嘴板塊及濱江區(qū)域；投資導(dǎo)向交易中，區(qū)別于以往由傳統(tǒng)投資者主導(dǎo)的情況，年內(nèi)企業(yè)買家投資金額占比達51%，較上年的24%錄得大幅提升，交易標的多為成熟商務(wù)區(qū)內(nèi)穩(wěn)定運營的優(yōu)質(zhì)辦公樓。

另一方面，零售物業(yè)與酒店的比例逐年上升，分別為18%和10%。年內(nèi)錄得多筆地產(chǎn)公司出售優(yōu)質(zhì)零售資產(chǎn)的股權(quán)交易，帶有租約的商鋪裙房類法拍項目也受到中小型企業(yè)買家的青睞。受益于境外游客免簽政策與刺激內(nèi)需補貼政策的進一步放寬，文旅消費需求不斷釋放，地處核心板塊酒店類資產(chǎn)愈發(fā)受到投資者關(guān)注。

買家類型方面，企業(yè)買家表現(xiàn)最為活躍，占比過半，其多偏好寫字樓、綜合體與酒店等資產(chǎn)類型，民營企業(yè)收購整層辦公樓的案例亦屢見不鮮。另一方面，險資、地產(chǎn)基金與地產(chǎn)公司等傳統(tǒng)投資者合計占比25%，運營穩(wěn)健的區(qū)域型購物中心、位于核心板塊的寫字樓資產(chǎn)以及物流廠房資產(chǎn)包為機構(gòu)投資者當前的首選資產(chǎn)類別，地產(chǎn)基金及以品牌公寓運營方為代表的地產(chǎn)公司則對長租公寓資產(chǎn)依然保持較為積極的投資意愿。

值得關(guān)注的是，澎湃新聞此前報道，近日，中郵人壽保險股份有限公司（下稱“中郵保險”）宣布領(lǐng)投上海博華廣場項目簽約，對價108億元。有業(yè)內(nèi)分析人士認為，作為2025年首月迎來的超100億元投資金額的交易，該交易不僅反映了在當前較為謹慎的投資環(huán)境下，核心優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)仍然備受關(guān)注，也反映了市場更加積極和樂觀的情緒。

世邦魏理仕華東區(qū)投資及資本市場部負責人王晶指出：“上海物業(yè)投資市場交易筆數(shù)年內(nèi)再創(chuàng)新高，買家類型結(jié)構(gòu)的轉(zhuǎn)變也在潛移默化地影響不同資產(chǎn)類型的交易活躍度。在資產(chǎn)價格修復(fù)加劇、租賃市場表現(xiàn)不及預(yù)期的客觀背景下，核心資產(chǎn)憑借相對穩(wěn)定的運營表現(xiàn)與價格預(yù)期，成為各類投資者關(guān)注的重點。我們認為，來年適度寬松的貨幣政策將進一步降低融資成本，房企的持續(xù)‘瘦身計劃’也將為市場提供更多值得選擇的投資機會，有望推動上海物業(yè)投資市場流動性穩(wěn)定提升。”

來源：澎湃新聞

作者：唐瑩瑩