經(jīng)濟(jì)觀察網(wǎng) 記者 田國寶 春節(jié)前，劉平拜訪了幾家出險(xiǎn)房企，希望在房地產(chǎn)項(xiàng)目層面尋找一些投資機(jī)遇。一圈拜訪下來，他發(fā)現(xiàn)，每一個(gè)項(xiàng)目都有不同的債權(quán)人，若想介入項(xiàng)目，必須獲得債權(quán)人的首肯，開發(fā)企業(yè)的話語權(quán)很小。

劉平是一家國有金融機(jī)構(gòu)風(fēng)險(xiǎn)資產(chǎn)管理部門的負(fù)責(zé)人。2024年上半年，他所在的機(jī)構(gòu)組建了新的風(fēng)險(xiǎn)資產(chǎn)管理部門，主要業(yè)務(wù)是做不良資產(chǎn)投資，其中包括盤活因資金短缺而停工的房地產(chǎn)項(xiàng)目。

劉平說，自2021年四季度房地產(chǎn)行業(yè)爆發(fā)流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)以來，大量民營房企爆雷；此外，受失業(yè)及收入減少等原因影響，個(gè)人按揭和經(jīng)營貸領(lǐng)域也出現(xiàn)不少斷供的情況，不良資產(chǎn)在供給端放量。

國家金融監(jiān)督管理總局的數(shù)據(jù)顯示，2020年至2024年，每年累計(jì)處理不良資產(chǎn)規(guī)模均超過3萬億元。這些不良資產(chǎn)從銀行等金融機(jī)構(gòu)剝離至AMC（資產(chǎn)管理公司），還需要進(jìn)一步盤活。

劉平所在的機(jī)構(gòu)主要從AMC或銀行等機(jī)構(gòu)出售的資產(chǎn)包中尋找商機(jī)。在他看來，2024年四季度以來，部分一二線城市的房地產(chǎn)市場經(jīng)過多輪深度調(diào)整逐步企穩(wěn)，不良資產(chǎn)正在成為一個(gè)新的風(fēng)口。?

尋找機(jī)會(huì)

近年，由于房價(jià)持續(xù)下跌，房地產(chǎn)項(xiàng)目作為抵押物的價(jià)值大幅貶值，部分項(xiàng)目價(jià)值縮水幅度甚至突破了抵押率。劉平說，大部分項(xiàng)目的債權(quán)人接受房價(jià)下跌造成債權(quán)損失的事實(shí)，但會(huì)盡可能地減少損失。“我們接觸了一些債權(quán)機(jī)構(gòu)，商談的空間很大。”劉平說。

劉平說，他所在機(jī)構(gòu)商談的項(xiàng)目中，多數(shù)的債權(quán)人希望徹底退出項(xiàng)目解套，愿意在價(jià)格上做出一定讓步；開發(fā)企業(yè)在保交付等壓力下，通常也能接受新投資人提出的報(bào)價(jià)。所以，難在項(xiàng)目選擇上。

除了接觸風(fēng)險(xiǎn)項(xiàng)目外，劉平的團(tuán)隊(duì)也接觸過銀行和AMC等機(jī)構(gòu)手中的不良資產(chǎn)，這些不良資產(chǎn)通常以資產(chǎn)包形式整體轉(zhuǎn)讓，其中既有優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，也會(huì)搭配一些劣質(zhì)資產(chǎn)。

對不良資產(chǎn)包，劉平比較謹(jǐn)慎。一方面要拆解資產(chǎn)包的資產(chǎn)和債務(wù)，看其中是否存在具備投資價(jià)值的標(biāo)的物；另一方面要看資產(chǎn)包的價(jià)格，如果折扣較低，且資產(chǎn)和債務(wù)結(jié)構(gòu)相對簡單，就可以進(jìn)一步考慮。

劉平說，2024年上半年，很多投資機(jī)構(gòu)已經(jīng)意識到不良資產(chǎn)領(lǐng)域的機(jī)遇，但由于多數(shù)城市房地產(chǎn)市場下行，他們更多將目標(biāo)聚焦在房地產(chǎn)市場相對較好的長三角地區(qū)。

2024年10月以來，隨著一系列房地產(chǎn)刺激政策出臺，部分一二線城市房地產(chǎn)成交上升，價(jià)格逐步企穩(wěn)。由此，不良資產(chǎn)或風(fēng)險(xiǎn)項(xiàng)目與房地產(chǎn)市場之間形成一個(gè)較大的利差空間。“雖然市場恢復(fù)了，但風(fēng)險(xiǎn)項(xiàng)目只能看熱鬧，無法參與。”劉平說，在原有債務(wù)沒有償還的情況下，債權(quán)人不可能對項(xiàng)目繼續(xù)增資，想要盤活項(xiàng)目，參與分食新一輪房地產(chǎn)市場紅利，只能引入新的投資人。

銀行等金融機(jī)構(gòu)剝離的不良資產(chǎn)同樣如此，這些不良資產(chǎn)本身并不乏利差空間，缺少的是上行的市場。市場一旦恢復(fù)了，原本無人問津的不良資產(chǎn)就會(huì)成為各路資本眼中的香餑餑。

風(fēng)口來了

近年，監(jiān)管部門不斷加強(qiáng)不良資產(chǎn)管理，出臺了一系列政策鼓勵(lì)不良資產(chǎn)的處置和交易。

首先，各地金融監(jiān)管部門加大對地方AMC的支持，允許其在更廣范圍內(nèi)參與不良資產(chǎn)收購、重組和處置。這不僅為銀行減輕了壓力，也為市場提供了更多優(yōu)質(zhì)的投資機(jī)會(huì)。

其次，政策層面推動(dòng)不良貸款證券化試點(diǎn)范圍擴(kuò)展，使不良資產(chǎn)的流動(dòng)性進(jìn)一步提升。金融機(jī)構(gòu)可以通過證券化方式，將部分不良資產(chǎn)出表，提高資金周轉(zhuǎn)率，增強(qiáng)對實(shí)體經(jīng)濟(jì)的支持能力。

第三，法院在破產(chǎn)清算和重整過程中更加注重市場化處置手段，提高資產(chǎn)變現(xiàn)效率。

2024年11月，國家金融監(jiān)管總局發(fā)布《金融資產(chǎn)管理公司不良資產(chǎn)業(yè)務(wù)管理辦法》，細(xì)化可收購的非金融機(jī)構(gòu)不良資產(chǎn)標(biāo)準(zhǔn)，有序拓寬金融不良資產(chǎn)收購范圍，同時(shí)還對不良資產(chǎn)收購、管理、處置全流程操作進(jìn)行規(guī)范。

包括劉平在內(nèi)的多位金融人士認(rèn)為，一系列政策的出臺，不僅提高了不良資產(chǎn)的市場化處置效率，同時(shí)也鼓勵(lì)金融機(jī)構(gòu)通過市場化手段優(yōu)化資產(chǎn)結(jié)構(gòu)。

從金融監(jiān)管總局公布的數(shù)據(jù)看，2019年至2023年，商業(yè)銀行不良資產(chǎn)余額分別為2.4萬億元、3.5萬億元、2.8萬億元、3.8萬億元、3.95萬億元，除2021年外，整體呈現(xiàn)增長趨勢。

2020年至2024年，不良資產(chǎn)處置規(guī)模保持在3萬億元左右。這些規(guī)模龐大的不良資產(chǎn)從銀行等金融機(jī)構(gòu)剝離至AMC，再由AMC集中分類處置。

目前全國性的不良資產(chǎn)處置公司有東方資產(chǎn)、信達(dá)資產(chǎn)、中信金融資產(chǎn)、長城資產(chǎn)和銀河資產(chǎn)等5家，地方不良資產(chǎn)處置公司有50多家，地方AMC只能在省內(nèi)開展業(yè)務(wù)。

目前，除了信達(dá)資產(chǎn)有關(guān)聯(lián)公司信達(dá)地產(chǎn)外，多數(shù)全國性AMC并沒有房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)。大量的不良資產(chǎn)只能通過掛牌進(jìn)行二次出讓。

一位長期從事不良資產(chǎn)盤活的人士告訴經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)，此前，由于房地產(chǎn)市場下行，不良資產(chǎn)交易市場也受到影響，大量不良資產(chǎn)滯留在銀行或AMC手中。隨著樓市逐步企穩(wěn)，不良資產(chǎn)處置有望加速。

“每年3萬億元不良資產(chǎn)處置規(guī)模，盤活后翻一番可以形成一個(gè)五六萬億元的市場規(guī)模。”該人士說，多數(shù)不良資產(chǎn)交易價(jià)格較低，只要市場給力，就可以獲得不錯(cuò)的收益。這也是大量資本積極布局不良資產(chǎn)的重要原因之一。

在他看來，不良資產(chǎn)處置想要實(shí)現(xiàn)利益最大化，需要耐得住寂寞。他曾操盤的一個(gè)不良資產(chǎn)項(xiàng)目，2017年以11億元收購來改造成寫字樓，2018年投入運(yùn)營后每年租金收入在1億元到2億元，目前項(xiàng)目估值接近40億元。

先行布局

1月10日，信達(dá)地產(chǎn)公告，計(jì)劃與中國信達(dá)、鑫盛利保共同設(shè)立房地產(chǎn)行業(yè)存量資產(chǎn)紓困盤活基金，母基金認(rèn)繳總規(guī)模200.01億元，其中信達(dá)地產(chǎn)認(rèn)繳100億元。該基金主要投資于房地產(chǎn)行業(yè)問題企業(yè)紓困、問題項(xiàng)目盤活，參與破產(chǎn)重整、法拍等特殊機(jī)遇投資，支持項(xiàng)目保交付和三大工程建設(shè)等。

依托母公司中國信達(dá)資產(chǎn)在處理不良資產(chǎn)領(lǐng)域的資源，信達(dá)地產(chǎn)在盤活不良資產(chǎn)方面積累了經(jīng)驗(yàn)。2022年，信達(dá)地產(chǎn)接手鄭州天樾九章和未來公元項(xiàng)目，成功盤活并實(shí)現(xiàn)銷售；2023年，信達(dá)地產(chǎn)通過法拍獲得時(shí)代國著項(xiàng)目，并于2024年3月實(shí)現(xiàn)交付。

中信金融資產(chǎn)為原華融資產(chǎn)，近年來也廣泛參與出險(xiǎn)房企項(xiàng)目紓困。1月27日，融創(chuàng)中國公告，中誠信托與中信金融資產(chǎn)達(dá)成了北京融創(chuàng)壹號院債權(quán)轉(zhuǎn)讓相關(guān)交易安排，計(jì)劃由中信金融資產(chǎn)接手中誠信托的債權(quán)。

長城資產(chǎn)參與投資金科股份破產(chǎn)重整。根據(jù)金科股份公告，重整后的金科主要布局投資管理、開發(fā)服務(wù)、運(yùn)營管理和特殊資產(chǎn)等四大業(yè)務(wù)。長城資產(chǎn)將為金科股份提供房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)資產(chǎn)化解和價(jià)值提升專業(yè)化服務(wù)；對重整后金科股份的保留資產(chǎn)和剝離資產(chǎn)進(jìn)行系統(tǒng)梳理，形成后續(xù)資產(chǎn)經(jīng)營盤活方案。

劉平告訴經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)，2024年以來，多數(shù)商業(yè)銀行陸續(xù)成立或組建了風(fēng)險(xiǎn)資產(chǎn)管理部門作為一級部門，計(jì)劃參與投資不良資產(chǎn)或風(fēng)險(xiǎn)資產(chǎn)處置和盤活，“和同行聊天，大家一致認(rèn)為，2025年，不良資產(chǎn)處置將成為一個(gè)新的風(fēng)口”。

不良資產(chǎn)處置考驗(yàn)的是企業(yè)的綜合服務(wù)能力，既需要具備收購和處置不良資產(chǎn)的能力，也需要具備盤活及后期運(yùn)營等方面的能力。

（應(yīng)受訪者要求，文中劉平為化名）