經濟觀察網 記者 張銳 城中村舊改拆遷過半，開發商因資金壓力停工了怎么辦？

2025年春節前夕，佛山永勝村決定借錢給負責該村舊改項目的佛山市碧桂園碧欣置業有限公司（下稱“碧欣公司”），以推動村里停滯的建設工程。

2月7日，佛山市南海區桂城街道夏北社區永勝股份經濟合作社（下稱“永勝經濟社”，永勝經濟社系該村集體經濟組織）負責人對經濟觀察網表示，社里與碧欣公司已協商達成共識，將永勝村舊改項目（下稱“永勝項目”）的土地出讓金分批借給開發商，優先用于建設回遷房安置住宅，首期涉及資金約7.86億元。目前，該方案已報送佛山市南海區桂城街道辦事處，正在等待進一步通知。

永勝村是佛山整村改造“第一村”，因其地段優越、租金收入不菲，也被視作廣東特色的“土豪村”。2019年，永勝村選定碧桂園（02007.HK）持股的碧欣公司作為其舊村改造的合作開發商；2023年12月，永勝村一期6棟回遷安置物業完成交付。

現狀：拆了一半建了一半

2月2日，大年初五，永勝村村民楊先生返回永勝村收拾舊屋門前的小菜園。

這是楊先生搬離永勝村后的第一個春節，他的舊屋一部分已被拆除，外墻上寫著紅色的“拆”字。從小菜園往墻外望去，可以看到永勝村四周被大量高層寫字樓、住宅建筑環繞。

據楊先生回憶，永勝村的變化大約要從2010年說起，彼時該村所屬的佛山市南海區桂城街道夏北社區還是滿地舊廠房的“農村社區”。同年11月，一條跨城連接廣州、佛山的地鐵線路（又稱“廣佛線”）一期開通運營。其中，永勝村距離這條廣佛線的“佛山第一站”金融高新區地鐵站大約1公里。自那以后，永勝村一帶的工廠陸續搬離，高樓大廈拔地而起。

楊先生告訴經濟觀察網，2016年左右，永勝村舊改的事情開始在村里被提起，直至2019年通過全村表決選定碧欣公司作為開發商才算真正落定。至此，經過近十年的發展，永勝村所處地段也成為佛山最繁華的新商圈之一。2020年，佛山市南海區官方批復認定永勝村改造為佛山第一個整村改造項目。

楊先生認為，村里大部分人對舊村改造充滿期待，一方面居住環境得以明顯改善，另一方面開發商承諾的補償條件也不錯。他說，自己有兩棟舊屋總共550平方米，按照舊改拆遷補償方案，他可以獲2套123平方米、1套117平方米共計三套安置回遷房，以及每平方米2000元左右的現金補償。鏈家平臺的信息顯示，截至記者發稿，與永勝村首期回遷房同時段、同地段的碧桂園二手房掛牌價為每平方米3.3萬元至3.8萬元。

“當然搬過去好。”楊先生說，他在2024年8月簽署了相關手續，同年11月與家人搬入其中一套新房。然而，沒過多久就聽說開發商“沒錢開工了”。

“去年停的。”楊先生說，他有兩個兒子，大兒子已有女朋友，原本計劃結婚入住新房，現在只能先等一等。不過，他稱，目前收入尚可，今年收到村里分紅、補貼合計4.5萬元左右，所以對生活不太擔憂，也相信永勝村舊改不會“爛尾”。

2月7日，經濟觀察網走訪看到，村里僅有極少部分年長者居住，大部分房屋都有拆除的痕跡，亦有少部分租戶表示還在等待房東協商賠償。一位經營理發店的租戶稱，他在永勝村開店十余年，目前租期未到，且對房東的賠償方案不滿意，因此沒有搬離。

另一方面，經濟觀察網亦從永勝經濟社處獲悉，目前，永勝項目同意拆遷補償安置的整體簽約率已達95%，村里房屋拆除約63%。同時，受房地產市場下行影響，永勝項目開發商因資金短缺已無法正常推進后續建設工程，進一步導致被拆遷人剩余54%的回遷安置住宅物業交期未知。

解困：村里墊資共同開發

佛山市南海區桂城街道夏北社區永勝經濟社舊村改造項目“三舊”改造方案顯示（2024年11月批復），永勝項目改造范圍總用地面積約32.1公頃，拆除范圍約24.2公頃，涉及常住人口約2000人。按照規劃，項目分三期進行，遵循“先安置、后拆遷”、“先復建安置物業、后融資物業”的原則，成本約100億元，第一期擬投入20億元，第二期擬投入50億元，第三期擬投入30億元，籌措資金方式為自有資金、銀行借貸等方式。

上述方案亦顯示，通過回遷安置，永勝經濟社將獲得包含商業、辦公、工業等在內約20萬平方米的集體物業，以及每年至少獲得約6000萬元的集體租金收益。

上述永勝經濟社負責人對經濟觀察網表示，目前，永勝項目停滯的工程屬于第二期。根據永勝經濟社與開發商（即碧欣公司）協商的處理方案，將永勝項目土地出讓金分批次、以墊付資金的形式，“返還”給合作開發商，以順利推進后續的舊改建設項目進度。其中包括，首期資金約7.86億元，資金來源為永勝項目已出讓的地塊；剩余未返還的土地出讓金“返還款”約4.2億元，后續待出讓地塊的“返還款”約3.3億元，以及剩余不足部分由該經濟社自有資金投入。他稱，這一方案已經永勝經濟社成員代表表決通過。

這位負責人同時表示，永勝村的舊改項目屬于永勝經濟社與碧欣公司共同開發，村民支持舊改的意愿亦較高。“以前村里靠廠房收租，（永勝項目）沒有建好之前，開發商按照每年租金遞增8%給我們，還可以。”他說，初步計算永勝項目涉及土地出讓金額大約20億元，目前已出讓地塊的土地出讓金款項在相關政府部門的賬戶，還未直接劃撥至永勝經濟社的土地監管賬戶。另外，永勝經濟社公開張貼的資產情況表顯示，2024年，該社收益總額約3826萬元；截至2024年12月，該社總資產約7.8億元。

一位負責該區域房屋銷售的中介人士對經濟觀察網表示，2021年，永勝項目一期推出的商品房項目銷售情況很好，屬于“不愁賣”的類型，正在陸續交付中。他稱，業內已有消息傳出，永勝項目后續推出的商品房將以大戶型為主，包括140平方米至200平方米等大小的多種戶型。

2月9日，經濟觀察網就佛山市碧桂園碧欣置業有限公司在永勝項目面臨的資金壓力等問題，向碧桂園投資者關系辦公室以及公關顧問方面發送采訪郵件，截至發稿暫未獲得回復。