開年以來，REITs市場迎來強勁上漲。中證REITs指數在短短幾周內上漲超6.6%。隨著行情的快速上行，市場對其投資風險的關注度也隨之上升。多只REITs產品發布公告，提醒投資者注意二級市場價格波動、流動性受限及估值風險。

業內人士提示，投資者不應盲目炒作，而應關注REITs底層資產的質量及現金流狀況。從長期來看，REITs的投資價值最終將由其穩定的現金流和運營表現決定，基本面分析始終應該是投資決策的關鍵。

多只REITs產品提示投資風險

截至2月7日，中證REITs指數已從1月17日的812.84點上漲6.634%至839.81點。

不過，飆升帶來的市場風險也引起了市場的關注，多只REITs產品發布公告提示投資風險。

2月5日，易方達華威市場REIT發布公告稱，在投資基金的過程中，基金的年化凈現金流分派率預測值和投資人的年化凈現金流分派率預測值是投資者重點關注的關鍵指標。當二級市場交易價格上漲時，投資人的買入成本就會隨之上升；反之，若二級市場交易價格下跌，買入成本則會下降。這一變化進而會導致投資人實際的凈現金流分派率發生變動，買入成本上升會使凈現金流分派率降低，買入成本下降則會讓凈現金流分派率提高。

當日，華夏首創奧特萊斯REIT也發布了類似的公告，基金管理人鄭重提醒廣大投資者注意該基金二級市場交易價格受多種因素影響，敬請投資者關注交易價格波動風險，在理性判斷的基礎上進行投資決策。

近期，REITs打新策略也非常火爆。業內人士提醒，該策略并不是穩賺不賠，也存在相應風險。

一是配售比例風險。由于REITs采用配售制度，申購的資金越多，分配的額度越小。這意味著，如果申購的資金較多，但配售比例較低，可能導致實際獲得的基金份額較少，從而影響整體收益。

二是流動性風險。多數REITs盤子較小，一天的成交額僅為幾百萬元，大戶配置過多可能不易賣出。因此，并非所有REITs都適合打新，需要仔細篩選。

三是破發風險。盡管REITs打新套利存在價格差異帶來的收益機會，但也存在一定的破發風險。投資者在參與時，應充分研究項目的基本面和市場環境，選擇優質項目進行投資。

更適合長期配置，不宜短期炒作

從二級市場來看，業內人士認為，無論是基于過往的均值水平進行分析，還是從估值的專業視角予以考量，當前REITs市場的整體價格均處于相對較高的水平，投資者不宜盲目追高投機。

一位原始權益人對上海證券報記者表示，投資者在交易過程中往往只關注價格波動，而忽略了REITs的底層資產質量、現金流狀況等基本面因素。如果底層資產運營不佳，無法產生預期的現金流，投資者的分紅收益會受到影響，實際收益將遠低于預期。此外，REITs市場的交易活躍度通常低于股票市場，部分REITs的交易量較小。當投資者需要大量買賣REITs份額時，可能難以找到足夠的對手方，導致交易成本上升，甚至無法及時完成交易。

上述人士提醒，REITs也有可能存在信用風險。當REITs的經營業績欠佳，或是投資者買入成本過高時，均會導致其收益率降低。實際上，REITs是一種兼具股票與債券雙重屬性的金融產品，它既具備股票所具有的與資產經營業績相關聯的收益特征，又擁有與債券類似的相對穩定現金流回報的屬性。因此，絕不能將其簡單類比為國債進行市場炒作。投資者及市場參與者應當充分認識到REITs的獨特屬性，客觀、理性地看待其投資價值，審慎做出投資決策，避免因不當的市場行為導致自身利益受損以及市場秩序的紊亂。

長遠來看，二級市場的公募REITs投資最終仍應回歸產品屬性與底層資產。國海證券固定收益首席分析師靳毅認為：一方面，公募REITs是基于基礎設施的證券化產品，產品期限較長、現金流穩定、分紅水平較高，更適合長期配置，不適宜短期炒作。保險類資金作為公募REITs的主要投資機構之一，公募REITs的產品特性，也與保險類資金對高股息類資產的配置訴求更為吻合。另一方面，REITs市場情緒未來必將在產品稀缺性弱化、機構對產品認知逐步提高的情況下回歸理性，資產價格走勢必將回歸資產運營與基本面。

由“水位普漲”轉向“結構淘金”

2024年REITs市場在政策紅利釋放、估值修復預期及資金情緒共振下走出階段性行情，二級市場價格中樞顯著抬升。但REITs作為兼具股債屬性的資產證券化產品，其定價錨始終根植于底層資產的持續穩定現金流創造能力，這一特性決定了短期估值波動終將向資產真實收益水平收斂。

國泰君安證券就認為，隨著價格不斷走高，市場機會也逐漸由“水位普漲”轉向“結構淘金”，此時更強調投資者對底層資產現金流拆解、管理人運營能力的顆粒化審視。

靳毅建議，后續關注經濟基本面修復及2024年度業績兌現的影響，針對各行業的車流量、出租率、租金增長率、上網電量等差異化關鍵指標進行細化分析，關注板塊間分化，同時建議關注能源、保障房及交通板塊的挖掘機會。

華泰證券也認為，項目基本面走勢仍是重點。從四季報業績來看，可關注運管能力強、符合大眾消費邏輯的消費類REITs、經營企穩的物流以及邊際改善且路網利好的高速項目、基本面穩健且絕對分派率較高的產權項目或存在補漲機會，對于基本面走弱的項目建議保持謹慎。另外，近期公募REITs市場供需兩旺，二級項目累積一定漲幅，一級項目性價比相對較高，可關注新項目打新機會。

除了打新策略外，市場分析人士建議采取啞鈴策略：一方面關注相對凈值折價率高的資產，如交通、倉儲物流、產業園類，有望受益于估值修復；另一方面，在經濟弱復蘇的背景下，為獲得長期穩定的派息回報，可關注保障房、生態環保類對經濟周期敏感度低的品種。