經濟觀察網 記者 田國寶 2月11日，北京市朝陽區三間房D區棚戶區改造地塊經過100多輪爭奪，最終被中國金茂和保利發展聯合體以87.3億元獲得，溢價率10.5%。這是2025年以來，北京成交的第7幅宅地。

2月8日，鄭州市金水區一幅宅地經過255輪競拍，最終被中海地產以10.9億元競得。該幅土地以87.5%的溢價率創下鄭州2021年以來宅地溢價紀錄，截至目前，它也是2025年全國成交溢價率最高的宅地。

某地產央企的一位投拓人士告訴經濟觀察報，2024年四季度，一二線城市的房地產市場逐漸止跌企穩，部分房企陸續加大拿地力度。

中指院的數據顯示，2025年1月，全國TOP100房企拿地金額同比增加41.4%，其中TOP30房企拿地金額同比增加186%。

該投拓人士說，當樓市企穩，以及政策對市場兜底成為房地產行業共識，房企逐步恢復拿地熱情，帶動土地市場回暖；土地市場回暖又帶動了各方對房地產行業的信心和預期。兩者相互作用下，房地產市場有望筑底。

但他也承認，目前斷言土地市場回暖為時尚早，一方面因為土地成交量和溢價率上升只出現在部分一二線城市，并非普遍現象；另一方面，拿地房企以少數頭部央國企為主，多數房企仍在觀望。

暖意出現

北京三間房地塊于2024年底掛牌，蘇強第一時間就關注到地塊信息，并開始籌備報名參拍。該地塊由三幅地塊構成，其中兩幅為住宅用地，一幅為幼兒園用地，建筑面積17.3萬平方米，起拍價79億元，折合樓面價4.6萬元/平方米。

蘇強是一家國有房企北京區域的投拓人士，據他介紹，金茂保利聯合體對三間房地塊志在必得，但由于競爭激烈，最終地塊以10.5%的溢價率成交，樓面價升至5.1萬元/平方米。

三間房地塊緊鄰地鐵6號線褡褳坡站，地塊周邊的二手房掛牌價普遍在4.5萬元/平方米左右，實際成交價浮動在4萬元/平方米上下。所以，三間房地塊也成為近年北京少有的“面粉貴過面包”的地塊。

三間房地塊與保利發展開發的璽悅朝陽項目相距不遠，璽悅朝陽售價在8.3萬元/平方米，目前已經售罄。蘇強認為，保利和金茂合作開發，未來項目去化不是問題，但想要盈利很難，更多是為了“養團隊和跑銷量”。

近年，北京住宅用地的成交溢價率一直保持在15%以內，2025年以來，多個地塊的溢價率超出這一比例。1月，海淀區朱房四街兩幅宅地經過激烈競價，一幅被建發地產以90.4億元獲得，溢價率25%；另一幅被華潤招商中鐵聯合體摘得，溢價率17.3%。

根據北京市規自委統計數據，2025年1月1日至2月12日，北京累計成交7幅土地，共計成交385億元，暫時位居全國主要城市之首，這一成交金額也超過2024年同期北京土地市場的水平。

2025年土地市場出現暖意的不僅是北京。1月6日，杭州錢塘區一幅土地被中海地產以44.9億元拿下，溢價率59.8%；1月16日，深圳龍崗龍城街道地塊被中海地產以30.7億元獲得，溢價率70.4%。

1月16日，杭州蕭山區一幅宅地被濱江地產以28億元摘取，溢價61.9%；1月24日，杭州錢塘區地塊再次被濱江地產以54.6億元奪得，溢價率71.3%；1月26日，綠城在杭州錢塘區以20.1億元獲得一幅宅地，溢價率41.5%。

2月8日，中海地產以10.9億元獲得鄭州金水區地塊，87.5%的成交溢價率，創下鄭州2021年以來土地溢價紀錄，也創下2025年以來全國主要城市宅地成交溢價紀錄。

同花順數據顯示，鄭州土地市場最高峰在2018年，土地成交金額高達1383.4億元，此后一路下滑，2024年全年土地成交金額降至268.6億元。2024年底，鄭州北龍湖溢價成交兩幅宅地，土地市場首現復蘇跡象。

經濟觀察報采訪多個房企人士獲悉，這一輪土地市場回暖呈現以下幾個特點：

第一，2025年以來，土地市場回暖主要集中在部分一二線城市，TOP10房企在京津冀區域拿地金額達到309億元。上海等城市由于供地節奏等原因，2025年以來土地市場成交量相對較小。

第二，拿地企業以央國企為主，1月，招商蛇口拿地金額達到126億元，華潤置地拿地金額達到124億元；此外，中海地產、保利發展和建發地產等房企拿地也較為積極。民營房企中，只有濱江地產在杭州土地市場較為活躍。

第三，部分城市核心區的優質地塊競爭激烈。北京、深圳、杭州、鄭州等地的多個地塊溢價率超過20%，部分地塊的溢價率甚至超過70%、80%。2024年同期，土地市場整體較為平淡。

供需重構

在蘇強看來，2025年開年，部分城市土地市場呈現回暖跡象，與2024年四季度以來一二手房成交量上升有直接關系，同時也意味著部分房企對房地產市場的信心和預期開始修復。

蘇強分析，開發商對房地產市場預期經歷了幾個階段。

第一階段，2021年下半年，在三道紅線、疫情等多重因素影響下，房地產成交開始大幅下滑，房企普遍對未來市場信心不足，開始有意識的減少拿地。同花順數據顯示，2020年和2021年，全國土地成交金額超過千億的城市均有20個，到2022年下降至10個。

第二階段，2023年疫情結束后，業界普遍認為，由于之前積壓的需求較多，未來房地產市場會迎來一波上行行情。部分房企開始加大拿地力度。但2023年四季度和2024年二季度房地產連續下行，拿地房企普遍面臨較大的去化和盈利壓力。

第三階段，2023年拿地受挫后，房企開始克制拿地沖動，除了北京、深圳、上海和杭州等少數城市外，多數城市土地成交金額大幅下降。2024年，全國土地成交金額超過千億的城市僅剩下4個。

第四階段，隨著2024年四季度部分一二線城市住宅成交量上升，房價逐步止跌企穩，加上土地成本下降，一些央國企開始加大拿地力度。金地等民營房企也開始在土地市場尋找投資機會。

上述央企投拓人士告訴經濟觀察報，2024年土地市場普遍不景氣，部分城市為了保證土地出讓金收入，開始將手中優質地塊投放市場，“個別土地要流量有流量，要利潤有利潤，頭部房企肯定要搶的”。

在上述央企投拓人士看來，2021年下半年以來，除了濱江地產等少數房企外，多數民營房企暫停拿地，央國企也減少拿地；2023年下半年起，頭部央企也開始克制拿地沖動。所以多數房企有補充土儲的需要。

同花順數據顯示，截至2024年6月底，中海地產的土地儲備不及2021年高峰期的一半；華潤置地的土儲面積也較高峰期下降20%左右；近兩年，招商蛇口、保利發展、萬科等房企新增土儲面積只有高峰期的十分之一左右。

“開發商最忌諱的是，市場好轉了沒有貨可賣。”蘇強說，所以一些房企會去冒險拿地，如果錯判了形勢，就當是養團隊了，而一旦錯過了一波上行行情，很容易被對手甩在身后。

跟還是不跟

國家統計局數據顯示，2024年全國商品房銷售面積97385萬平方米，同比下降12.9%，降幅較2024年上半年的19%進一步收窄，但仍不及2023年。從單月來看，10月商品房成交面積開始環比大幅增加；但2025年1月，由于春節假期影響，成交進一步放緩。

蘇強認為，2024年三季度從中央到地方出臺了一系列利好樓市的政策，使得房地產市場逐漸止跌回穩。雖然未來上行的空間不大，但下跌的空間同樣不大，“如果繼續下行，預計還會出臺利好政策”。

蘇強與房地產同行交流時發現，大家對未來的預期較為一致，即在政府救市政策作為兜底的情況下，未來一段時間內，房地產出現大幅波動的可能性相對較小，這一預期為房企拿地提供了較為充分的理由。但并非什么城市都可以投資，同一個城市也并非什么地都可以拿。在他看來，房地產的投資邏輯發生了根本性變化，投資顆粒度需要細化到“一地一議”。

第一，蘇強的公司把投資范圍限定在一二線城市和部分長三角地區經濟較為活躍的區縣，原則上未來投資的城市不超過20個，其中10個左右為深耕城市，另外10個城市根據行情和需要機動投資。

第二，對深耕城市每一個批次掛牌的地塊進行分析、推演，選定符合投資要求的地塊，并為備選地塊制定詳細的投資計劃。前期盡可能與地方政府相關部門溝通地塊的規劃條件等指標。

第三，一個地塊是否值得投資，首先看流量，即通過歷年周邊項目的去化情況，判斷地塊未來的去化周期；其次看利潤，根據去化周期及利潤為地塊設定投資額上限。兩個條件中，流量是前提，去化不好的地塊，利潤再高也不拿。

第四，在競拍過程中，如果某個地塊在政府層面已有意向房企，堅決不參與爭奪，盡量避免同行間的內耗。

上述央企投拓人士告訴經濟觀察報，判斷一幅土地是否值得投資，原來的邏輯是簡單算個賬，大差不差就可以拿地。但現在需要通盤考慮，不僅要詳細測算去化和投資回報，還要考慮項目未來面對什么客群，他們喜好什么房子，哪種戶型好賣。