經濟觀察網 記者 田國寶 從小區大門穿過蜿蜒的綠化帶，來到一棟正在施工的住宅樓前，入戶可見挑高10.5米的大堂。穿過大堂，健身房、恒溫泳池、紅酒吧、KTV、雪茄吧等配套設施一應俱全。銷售人員介紹，該項目一層至四層為業主專屬會所，面積達4000平方米。

這個名為麓湖麗世縵華的項目位于成都市天府新區，是當地首個“好房子”項目。一期由三棟高層住宅、兩排疊拼別墅及商業裙樓組成。目前在售高層住宅以3.4米層高、40平方米生態陽臺、142%得房率等標簽為核心賣點。

2023年6月，住建部部長倪虹在中國城市高質量發展論壇上首次提出“好房子”概念。此后，住建部聯合多部門修訂《住宅項目規范》，對房屋質量、層高、隔音、采光等指標提出更高要求。

2024年8月，《成都市城市規劃管理技術規定（2024版）》正式出臺，為“好房子”建設提供政策依據。麓湖麗世縵華項目于同年9月摘地，成為成都首批落地的“好房子”項目之一。

一家國有房企的成都區域負責人稱，新規實施后，成都“好房子”項目已呈遍地開花之勢。

該負責人介紹，與過去別墅、豪宅“偷面積”不同，“好房子”贈送的挑空、陽臺、入戶花園等面積均在政策允許范圍內，可以通過規劃設計與計容面積更好地融為一體，提高居住舒適性。

一位中介人士告訴經濟觀察報，目前成都在售的“好房子”項目有10個左右，分布在全市各個區域，不僅有豪宅、改善型住宅，也有剛需型住宅。性價比和競爭力明顯高于同區位的其他項目，成交量普遍更好。

在2025年年初的地方兩會上，全國15個省份宣布將大力推進“好房子”建設。據不完全統計，2024年下半年以來，已有超30個城市發布新版城市規劃管理技術規定，“好房子”時代正式拉開帷幕。

“好房子”

麓湖麗世縵華在售高層住宅共85套，單價為6萬元/平方米至12萬元/平方米，單套總價最低1700萬元。作為高端“好房子”項目，麓湖麗世縵華除配備超40%公共活動空間外，每戶還贈送生態陽臺及入戶花園。

例如：7號樓284平方米戶型疊加贈送面積后，使用面積達406平方米，得房率高達142%，其中客廳與書房外側的陽臺面積近50平方米，形成半開放式景觀空間。9號樓296平方米戶型，使用面積達421平方米，不計容的陽臺面積達72平方米。

該項目所在的麓湖板塊是成都房價制高點，周邊湖島別墅單價突破10萬元/平方米，部分高層住宅均價亦達5萬元/平方米。麓湖麗世縵華高層住宅的帶看、成交及平均售價明顯高于周邊同類產品。

同為“好房子”項目的嘉禾桂府位于成都市新都區，主打100—130平方米戶型，單價1.4萬元/平方米，總價在200萬元以內，主要面向剛需群體。這個項目價格與周邊項目不相上下，但卻是按“好房子”標準建設的，兩次開盤均進行了搖號。

嘉禾桂府117平方米的四室戶型，使用面積為132平方米，得房率113%。項目首層架空層設置了超4000平方米的公共空間，下沉式廣場內配備兒童樂園、社區書吧等設施，凸顯“好房子”普惠性理念。

上述國有房企的成都區域負責人告訴經濟觀察報，對購房者而言，“好房子”與傳統住宅的核心差異體現在三方面：

其一，公共空間革新。與傳統住宅單元入戶逼仄的空間相比，“好房子”通過挑高設計和大面積公共區域提升社區品質，并允許配建商業設施，不僅提升了居住環境，也豐富了生活配套設施。

麓湖麗世縵華和嘉禾桂府項目的業主公共活動空間均超過4000平方米；招商蛇口位于成華區圣燈街道的項目于2025年1月獲批，首層架空部分的公共活動空間和全民健身活動場地合計面積超過5000平方米。

其二，居住尺度突破。傳統住宅層高普遍低于3米，陽臺寬度和面積均受限；“好房子”普遍要求套內層高不低于3米，陽臺占套內建筑面積比上限最高提升至25%，且標配生態陽臺及入戶花園。

其三，得房率躍升。傳統住宅得房率多低于80%，想要提高得房率需要“偷面積”；而“好房子”通過陽臺、入戶花園等不計容面積，使得房率普遍超過110%，而且贈送面積與住宅融為一體。

上述國有房企的成都區域負責人說，贈送面積和增加套內層高雖然不計容積率，但會增加建筑成本，所以，一些豪宅和改善型項目擁有更高的得房率和層高，而剛需項目則嚴控成本。例如，麓湖麗世縵華的層高3.3米，得房率140%；嘉禾桂府層高3.1米，得房率110%。

上述中介人士告訴經濟觀察報，受房地產市場陰跌等因素影響，2024年成都土地市場成交情況不佳，加上新規實施時間不長，現階段入市的“好房子”項目數量有限，預計今年上半年將有大量按新規獲批的項目入市。

“每個區域只有一兩個‘好房子‘項目，賣得都不錯。”該中介人士說，嘉禾桂府于2024年12月、2025年1月兩次開盤，由于認購客戶較多，均采取搖號銷售，當日即告售罄，目前正在醞釀第三次開盤，參與搖號需繳納2萬元誠意金。

據項目銷售人員介紹，麓湖麗世縵華雖然還沒有取得預售許可證，但已經被預訂了20多套，基本為老帶新，目前看房需要驗資（門檻是銀行存款、微信或支付寶余額、股票或基金賬戶的資金超過300萬元）。

設立標準

2024年成都新規明確，已拿地未開工項目可以按照新規做規劃設計，不需要重新簽訂土地出讓合同；已獲工程規劃許可但未取得施工許可的項目，可以按新規向規劃部門申請調整規劃。

“2024年9月以來開工的項目，基本都是執行‘好房子’標準。”上述國有房企的成都區域負責人告訴經濟觀察報，隨著“好房子”項目陸續入市，成都有望成為全國第一個“好房子”項目全面覆蓋的城市。

政策層面對“好房子”提出四項標準。第一，安全：全包建筑結構穩固、防火、抗震，保障居住者生命財產安全；第二，舒適：注重室內空間合理、采光通風良好，以及整體居住體驗的提升；第三，綠色：采用環保節能的建筑材料與技術，實現低碳、節能、可持續發展；第四，智慧：整合智能家居及現代信息技術，為居民提供便捷高效的生活服務。

目前，全國已經有15個省份公開宣布推動“好房子”建設，數十個城市對原有城市規劃管理技術規定進行了調整。

四川在推動“好房子”建設方面較為積極。2024年下半年以來，成都、巴中、瀘州、西昌、綿陽和眉山等城市先后出臺了新版城市規劃管理技術規定，尤其是成都，已經開始大面積推動“好房子”項目建設。

2025年初，北京宣布將在年內推進“好房子”試點。2月13日，《北京市平原多點地區“好房子”規劃管理相關技術要點（試行）》正式出臺，對陽臺、居住空間、首層架空、風雨連廊、公共空間等方面的技術標準做出規定。

不同城市的規劃技術標準也有所不同。

以首層架空公共空間為例，北京的規定是，對面積不超過建筑基底面積50%、高度在4.9米以下的架空層，其建筑面積不計入地塊容積率，不收取地價款；成都的要求是：架空高度不高于4.5米；首層架空的面積占建筑基底面積的比例，高層不低于20%，多層不低于10%。

從出臺新規的城市來看，多數城市要求首層架空高度在4米到4.9米之間，首層架空公共空間面積占建筑基底面積的比例下限為10%—30%不等。首層架空層作為業主公共活動空間是“好房子”獨有的標準。

在陽臺進深及陽臺水平投影面積占套內建筑面積比重方面，鄭州的陽臺進深上限是2.4米，面積占比上限為25%；成都的生態陽臺進深最大可達3米至4米，面積占比可達25%至30%；北京新規的這兩個數字分別是1.8米和10%；其他多數城市陽臺進深在1.3米到2.4米，面積占比在10%到25%。

不同城市對套內層高要求也不同。成都和鄭州的要求是不低于3米、不高于3.6米；部分城市僅明確了上限，而沒有要求下限；多數城市對住宅層高的要求在3米至3.3米之間。

考量與博弈

因人口持續流入，成都商品住宅銷售規模曾連續6年（2018-2023）位居全國第一。其中，2023年一手房成交接近10萬套，二手房成交超過22萬套。但這一年，成都樓市也開始進入轉折期。

轉折主要表現在兩方面：土地方面，2023年成都宅地成交面積同比下降了26%，但天府新區、成華區等熱門區域土地溢價進一步走高；樓市方面，2023年成都新房價格同比上漲12%，但非核心區及二手房價格進入陰跌通道。

進入2024年，成都樓市分化進一步加劇。第一，新房成交量繼續走低，但千萬級豪宅成交刷新歷史紀錄；第二，土地市場遇冷，全年宅地成交金額同比下降近50%，但錦江區、青羊區等熱門區域樓面價突破2萬元/平方米，最高達2.7萬元/平方米。

“好房子”在這種背景下如約而至。上述國有房企的成都區域負責人認為，成都之所以大規模推廣第四代住宅（即“好房子”），與土地市場和樓市下行不無關系。“好房子”反過來又影響了土地市場和樓市。

在樓市方面，2024年以來，成都住宅成交開始放緩，但2024年年底“好房子”項目入市后，受到市場認可，一些遠郊項目也遭到瘋搶。

在房價方面，麓湖麗世縵華項目所在的麓湖板塊，2024年頹勢開始顯現，鄰近的項目售價普遍在5萬元/平方米左右，但麓湖麗世縵華因得房率等因素，房價超過6萬元/平方米。

在土地市場方面，2025年1月，成都共計成交4幅宅地，其中3幅樓面價均在2萬元/平方米左右，溢價率普遍超過20%。“好房子”項目面世，也讓一些老項目焦慮起來。麓湖麗世縵華的銷售人員介紹，項目原來規劃將高層住宅的陽臺封在套內，遭到同區域競品項目方舉報，最終還是將部分陽臺隔絕在玻璃外。

上述國有房企的成都區域負責人說，“好房子”項目僅得房率高一項，就可以讓周邊的項目貶值，同樣的建筑面積、同樣的價格，購房者更愿意購買得房率高的項目，所以，“好房子”對存量項目形成的威脅較大。

一位來自民營房企的人士告訴經濟觀察報，在推動“好房子”建設方面，多數城市沒有成都的勇氣。由于近年樓市下行，這些城市的存量住宅規模較大，一旦“好房子”大量入市，存量項目更難去化，想要去化就得大幅降價。

“同樣是100平方米的建筑面積，傳統項目的使用面積最多80平方米，而第四代住宅可以達到110平方米以上。”該民營房企人士說，新老項目相差的不僅僅是使用面積，更是真金白銀。

“政府也很難。”上述國有房企的成都區域負責人說，各地政府都希望通過第四代住宅增加土地收入，但又擔心存量項目賣不掉出現爛尾。所以，在審批項目規劃方案過程中，政府嚴格限制“好房子”項目的供應比例。