田國寶/文 在住建部的大力倡導下，2024年下半年，全國主要城市開始大力推動“好房子”試點；成都等部分城市率先進入全面推廣階段，北京、上海、深圳、杭州等城市也陸續出現“好房子”地塊成交。

與傳統住宅相比，“好房子”具有諸多優勢。

第一，建筑標準提升。主體結構更加安全、綠色、節能，全包建筑結構更為穩固、防火、抗震；第二，規劃設計標準放寬?！昂梅孔印睋碛懈S富的公共空間配套，居住環境更為舒適、智能；第三，得房率較高，使“好房子”具備更高性價比。從目前獲批的項目來看，其得房率普遍超過100%，部分項目甚至高達150%。

得房率為一套住宅套內使用面積與建筑面積比，使用面積越大，得房率越高?！昂梅孔印币蛸浰兔娣e較大，使得套內使用面積大于建筑面積，從而獲得更高的得房率。

從中央到地方都想大力推動“好房子”建設，深層次的目的在于，希望通過“好房子”穩住房價，進而穩住土地市場。

自2021年下半年以來，在一系列宏觀政策作用下，房地產逐漸剝離投資屬性，轉向買方市場，購房者選擇余地增大，對居住條件的要求也日益提高。這和房價快速上漲的年代有顯著不同。那時，購房者對“好房子”的需求沒有這么強烈，開發商更容易關注短期收益，如實現“高周轉”，而不是“產品力”。

而且，按照原有的城市規劃管理技術標準，開發商建設“好房子”也不劃算。以陽臺為例，按照舊規要求，陽臺面積不超過套內面積10%不計容或按1/2計容；一旦超過10%則按兩倍計容。雖然計容面積可以銷售，但兩倍計容大幅增加了土地成本。

按照新規，成都等城市的生態陽臺不計容面積比例最高可達40%，不計容面積無法銷售，也沒有土地成本，僅增加建安成本。但由于贈送面積大，在當前房地產市場下更容易去化。

“好房子”對提升居民的居住體驗、獲得感和幸福感作用顯著，也給房地產市場、建筑乃至城市建設等領域帶來了巨大變革。自2024年下半年以來，“老破小”價格下挫，高層住宅滯銷，“好房子”試點項目卻出現了“瘋搶”現象。

但硬幣的另一面是，對存量新房項目而言，同一區域內出現“好房子”項目勢必會帶來沖擊，存量新房可能面臨去化困難等問題。

全國主要城市上市銷售的“好房子”項目數量不多，但已對周邊存量新房產生影響。北京、成都等地均出現同一區域內“好房子”暢銷，而存量新房滯銷的情況。存量新房需要大幅降價以實現去化，這可能導致開發商虧損，也在一定程度上限制了其進一步投資拿地。

隨著“好房子”項目大量入市，對周邊二手房尤其是“老破小”的價格也會形成壓力。在高房價時代置業的居民，一旦房產價值跌破房貸余額，疊加個人就業和收入變化等因素，或許會出現房貸斷供的風險。

目前房地產市場交易仍以存量新房和二手房為主，地方相關部門仍需充分考慮“好房子”可能產生的潛在沖擊。

許多地方政府已考慮到這一問題，通過控制“好房子”入市節奏，最大限度地避免對存量房貸造成影響。它們在審批“好房子”項目時十分謹慎?！昂梅孔印比胧泄澴喾啪徚?，存量新房項目和二手房也有充分時間和空間消化“好房子”帶來的沖擊。

每個城市的實際情況各不相同，“好房子”項目需要因地制宜地推進。成都等城市之所以能夠全面推廣“好房子”，因為它們早已開始推動第四代住宅建設。雖然這兩個概念不能完全劃等號，但在傳統住宅向“好房子”過渡的過程中，第四代住宅無疑起到了良好的緩沖作用。

然而，多數城市并非成都。在推動“好房子”作為增量供給的同時，還需全面考慮存量新房項目及二手房市場的承受能力。