国产精品自拍亚洲-国产精品自拍一区-国产精品自拍在线-国产精品自拍在线观看-亚洲爆爽-亚洲不卡一区二区三区在线

“好房子”雖好,“貪杯”有風險

田國寶2025-02-25 21:48

田國寶/文 在住建部的大力倡導下,2024年下半年,全國主要城市開始大力推動“好房子”試點;成都等部分城市率先進入全面推廣階段,北京、上海、深圳、杭州等城市也陸續出現“好房子”地塊成交。

與傳統住宅相比,“好房子”具有諸多優勢。

第一,建筑標準提升。主體結構更加安全、綠色、節能,全包建筑結構更為穩固、防火、抗震;第二,規劃設計標準放寬?!昂梅孔印睋碛懈S富的公共空間配套,居住環境更為舒適、智能;第三,得房率較高,使“好房子”具備更高性價比。從目前獲批的項目來看,其得房率普遍超過100%,部分項目甚至高達150%。

得房率為一套住宅套內使用面積與建筑面積比,使用面積越大,得房率越高?!昂梅孔印币蛸浰兔娣e較大,使得套內使用面積大于建筑面積,從而獲得更高的得房率。

從中央到地方都想大力推動“好房子”建設,深層次的目的在于,希望通過“好房子”穩住房價,進而穩住土地市場。

自2021年下半年以來,在一系列宏觀政策作用下,房地產逐漸剝離投資屬性,轉向買方市場,購房者選擇余地增大,對居住條件的要求也日益提高。這和房價快速上漲的年代有顯著不同。那時,購房者對“好房子”的需求沒有這么強烈,開發商更容易關注短期收益,如實現“高周轉”,而不是“產品力”。

而且,按照原有的城市規劃管理技術標準,開發商建設“好房子”也不劃算。以陽臺為例,按照舊規要求,陽臺面積不超過套內面積10%不計容或按1/2計容;一旦超過10%則按兩倍計容。雖然計容面積可以銷售,但兩倍計容大幅增加了土地成本。

按照新規,成都等城市的生態陽臺不計容面積比例最高可達40%,不計容面積無法銷售,也沒有土地成本,僅增加建安成本。但由于贈送面積大,在當前房地產市場下更容易去化。

“好房子”對提升居民的居住體驗、獲得感和幸福感作用顯著,也給房地產市場、建筑乃至城市建設等領域帶來了巨大變革。自2024年下半年以來,“老破小”價格下挫,高層住宅滯銷,“好房子”試點項目卻出現了“瘋搶”現象。

但硬幣的另一面是,對存量新房項目而言,同一區域內出現“好房子”項目勢必會帶來沖擊,存量新房可能面臨去化困難等問題。

全國主要城市上市銷售的“好房子”項目數量不多,但已對周邊存量新房產生影響。北京、成都等地均出現同一區域內“好房子”暢銷,而存量新房滯銷的情況。存量新房需要大幅降價以實現去化,這可能導致開發商虧損,也在一定程度上限制了其進一步投資拿地。

隨著“好房子”項目大量入市,對周邊二手房尤其是“老破小”的價格也會形成壓力。在高房價時代置業的居民,一旦房產價值跌破房貸余額,疊加個人就業和收入變化等因素,或許會出現房貸斷供的風險。

目前房地產市場交易仍以存量新房和二手房為主,地方相關部門仍需充分考慮“好房子”可能產生的潛在沖擊。

許多地方政府已考慮到這一問題,通過控制“好房子”入市節奏,最大限度地避免對存量房貸造成影響。它們在審批“好房子”項目時十分謹慎?!昂梅孔印比胧泄澴喾啪徚?,存量新房項目和二手房也有充分時間和空間消化“好房子”帶來的沖擊。

每個城市的實際情況各不相同,“好房子”項目需要因地制宜地推進。成都等城市之所以能夠全面推廣“好房子”,因為它們早已開始推動第四代住宅建設。雖然這兩個概念不能完全劃等號,但在傳統住宅向“好房子”過渡的過程中,第四代住宅無疑起到了良好的緩沖作用。

然而,多數城市并非成都。在推動“好房子”作為增量供給的同時,還需全面考慮存量新房項目及二手房市場的承受能力。

不動產開發報道部主任兼高級記者
主要關注房地產、產業園區、雙創及物業等領域。擅長深度報道和調查報道。