經濟觀察報 記者 田國寶 3月10日，周一，在北京市通州區梨園璟云雅苑項目售樓處，看房人絡繹不絕，他們在銷售人員的帶領下，參觀樣板間、計算房款及首付金額。

璟云雅苑是北京首批“好房子”項目之一，也是2025年北京較為熱銷的樓盤之一。據銷售人員介紹，該項目于3月2日開盤，當天售出200多套房源。截至3月10日，累計售出260多套，去化率超過三分之二。

自2024年下半年起，北京在部分城區推動“好房子”項目建設。目前，包括璟云雅苑在內的多個項目已陸續入市。據經濟觀察報了解，除個別項目銷售滯緩外，大多數項目均獲得較好的市場反響。

入市情況

璟云雅苑于2月22日取得預售許可證，3月2日正式開盤。項目提供89平方米三居、108平方米三居和128平方米四居三種戶型，得房率約為90%，均價約為6萬元/平方米。

以89平方米戶型為例，南側為主臥和客廳，北側為兩個臥室，整體呈長方形格局，客廳寬度甚至超過108平方米戶型。

璟云雅苑擁有20多名銷售人員。據一名銷售人員介紹，3月8日和9日兩天周末，每天帶看量約為400組，平均每名銷售人員一天接待20組客戶。這種熱鬧景象在通州新樓盤中已許久未見。

位于通州宋莊的譽頌佳園項目，于3月3日和3月4日分別取得兩張預售許可證，共提供628套房源，面積從88平方米至158平方米不等，擬售均價約為4.7萬元/平方米，得房率接近100%。據銷售人員介紹，項目目前處于認籌階段，已有約200組客戶排卡，預計將于3月中下旬正式開盤。項目共有7種戶型，其中88平方米的三居室僅有60多套，是最受歡迎的戶型之一。

頤海云頌嘉苑位于海淀區永豐產業基地，于3月10日發布預售許可證預告，預計近期取證。該項目首推97平方米至171平方米戶型，包括三居室和四居室。據銷售人員介紹，項目預計銷售均價為9.3萬元/平方米，得房率約90%，精裝交付。目前項目處于認籌登記階段，已登記約300組客戶。

同在海淀永豐的另一個“好房子”項目——和樾，預計3月下旬開盤，主推139平方米至267平方米戶型，指導價為10.5萬元/平方米。目前處于認籌階段，意向登記客戶超過500組。

豐臺3月份預計有兩個“好房子”項目入市。其中，觀宸項目計劃于3月底開盤，戶型面積從110平方米至165平方米不等，指導價8.3萬元/平方米，得房率接近90%，目前意向登記客戶超過200組。西頌項目位于豐臺科技園地區，預計3月下旬開盤，戶型面積從112平方米至154平方米不等，預計售價8萬元/平方米，得房率超過90%。該項目已有上百套團購預定，其余房源將面向市場銷售。

此外，中海萬泉寺地塊、西郊冷庫地塊、小紅門地塊、十八里店地塊等“好房子”項目，預計將于2025年上半年入市。

北京“好房子”項目主要通過贈送陽臺和設備間等面積提升使用空間。例如，璟云雅苑的客廳和南側臥室均配有面積較大的陽臺，其中一半建筑面積為贈送；部分北側臥室還附贈設備間。譽頌佳園是目前得房率較高的項目，其100%的得房率主要通過贈送1.8米進深的陽臺面積實現。以88平方米戶型為例，客廳和南臥室的陽臺面積合計達18平方米。

漸進發展

相較于成都等地動輒120%的“好房子”得房率，北京“好房子”的得房率普遍在88%至100%之間，為存量房地產項目開發預留了充足空間，體現出主管部門的審慎態度。

一位國有房企人士向經濟觀察報表示，目前北京的“好房子”項目雖按新規批準，但在設計尺度上有所保留，更像是傳統住宅與典型“好房子”之間的過渡產品。這種方式較穩妥地銜接了新舊標準。

在他看來，“好房子”項目的性價比不僅體現在交易環節，如得房率、契稅優惠等，還體現在入住后的使用成本上。由于物業費、取暖費等按建筑面積收取，“好房子”項目理論上使用成本更低。

2024年，北京開始探索“好房子”相關標準。相關部門舉辦北京“好房子”設計大賽，并將部分獲獎作品應用于實際項目。2024年9月開盤的萃雅家園項目便是設計大賽一等獎作品的落地成果。

在新建商品房項目領域，通過陽臺、設備平臺、飄窗等贈送面積設計，得房率從75%提升到80%—100%。同時，普及三面寬、南北通透戶型，配建業主會所、風雨連廊、下沉庭院、共享書房等公共空間。

在保障性住房建設領域，2024年北京要求保障性租賃住房全部精裝交付，配置家具家電，實現拎包入住，并配套食堂、超市、健身房等社區設施；在建設中嘗試采用建筑節能技術。

在老舊小區改造領域，通過加裝電梯、外墻保溫、智能安防等技術，提升居住舒適度和功能性，響應住建部“新老房子均需達標”的號召。這些探索為北京制定“好房子”標準積累了豐富經驗。

2024年11月，《北京市高品質商品住宅設計導則（試行）》發布，提出提升居住空間舒適度的標準，包括起居室挑空設計、按需設置封閉或敞開陽臺、架空層公共空間利用等創新點。

2025年2月，《北京市平原多點地區“好房子”規劃管理相關技術要點（試行）》發布，鼓勵設置開敞式風雨連廊，增配鄰里共享公共空間；允許建筑高度局部彈性管控，優化城市支路空間利用；強調提升建筑立面品質，推廣全屋智能技術應用。

根據供地計劃，2025年北京商品住宅首次采用彈性供地方式，全年計劃供地240公頃至300公頃，其中新增宅地60%來自平原新城。通過容積率彈性管控、配套先行等政策，推動順義、大興等區域形成職住平衡的高品質社區。

也就是說，2025年北京出讓土地的“好房子”項目將重點布局在大興和順義等平原新城地區。